Before decide to do the transaction.

Nah, hope you doing well bagi semua pembaca dimanapun kalian berada. Masih dalam keadaan Indonesia dan Dunia yang dilanda pandemi. Tenang, jangan dijadikan musuh, tapi jadikan sebagai kawan. Eits, tapi jangan terlalu dekat, tetap physical distancing ya dimanapun kalian berada. Setelah beberapa saat Hopemity vakum, kali ini yuk kita bahas masih berkaitan soal BELI RUMAH, dan kali ini akan lebih menekankan soal “CEK FINANSIAL”. Tanpa panjang lebar, langsung kita ke TKP.

Well, di edisi-edisi sebelumnya gw harap bisa membantu para pembaca dalam mengambil keputusan saat memilih hunian yang sesuai dengan kebutuhan. Setelah explore, cari tahu dan yakin akan pilihan yang ditemukan. Nah, jangan buru-buru dulu, mari kita cek finansial kita. At least kita tahu jalan seperti apa yang akan kita jalani ga sih. Jangan sampai seperti peribahasa Indonesia yang membeli sesuatu tanpa melihat apa sih yang kita beli itu.

Beli Kucing Dalam Karung
Indonesian Proverbs

So dasarnya setiap keuangan kita maupun perusahaan sekalipun hanya terdiri dari 2 jenis transaksi, yaitu transaksi yang menyebabkan uang masuk atau transaksi yang menyebabkan uang keluar. Kita perlu pahami baik-baik, apalagi bagi kita yang berencana untuk mencicil bukan cash. Hal ini perlu dipahami dan dimengerti sebelum melakukan transaksi.

Cash Outflow/Uang Keluar

Dalam case ini ketika kita memutuskan untuk membeli hunian (rumah, apt, ruko, dsb) pastinya akan ada biaya-biaya yang perlu kita ketahui. Apa saja itu? Yuk kita lihat satu-satu.

1. Uang Tanda Jadi atau Booking Fee

Nominal terkait ini bermacam-macam tergantung developer/penjual huniannya. Kisarannya biasanya di IDR 5.000.000 – IDR 25.000.000. UTJ/Booking fee ini bertujuan untuk menjaga posisi/nomor hunian yang kita sukai menjadi tidak available untuk orang lain pesan/miliki. Biasanya, booking fee ini ada yg bisa balik 100% atau hangus. Pastikan tanya ke agent/marketing yang in-charge melayani kalian. Booking fee ini dapat buying us time ketika unit yang tersedia sudah tinggal sedikit, dan kita sudah cukup tertarik dengan hunian tersebut.

2. Down Payment

Berikutnya setelah kita udah berikan UTJ/Booking Fee dan memutuskan untuk melakukan transaksi, masuklah ke tahap Down Payment/DP. DP ini nominal dan cara pembayarannya pun beragam tergantung developer/penjual yang bersangkutan. Nah disini biasanya kita udah deal atas metode pembayaran yang kita kehendaki. Bisa DP lalu lanjut KPR sisanya, atau DP lalu melunasi secara bertahap, atau DP lalu melunasi secara full. Disinilah waktu kita memilih, dan setelah kita saying yes, maka akan dibuatlah surat perjanjian jual beli yang akan tertera nama kita sebagai pembeli dan developer sebagai penjualnya. Disana juga akan jelas detailnya, sesuai dengan metode pembayaran yang kita udah bicarakan sebelumnya. Nah untuk kisaran DP itu, beragam ada yang memberikan kesempatan DP nya minim hanya 5% atau untuk beberapa model apartment ada loh yang DP 0%, tapi biasanya sih DP itu di kisaran 5%-30%. Kembali lagi tergantung si developer, kalo developer yang besar, dan cadangan kas nya banyak, dia bisa tuh neken sampe 5-10% aja. Tapi kalo yang masih kecil, biasanya bsa sampe 30% soalnya biaya tersebut akan langsung digunakan untuk pembangunan, kalo ngga nanti ga jadi jadi.

3. Cash Keras

Kita ke option pertama dulu, ini biasanya ada dipilihan teratas di formulir atau brosur nya, dan metode ini pun yang mendapat potongan/diskon terbesar. Cash keras, berarti setelah pelunasan DP, langsung set tanggal untuk pelunasan seluruhnya. Keuntungannya apa sih? Uang yang kita keluarkan sesuai sama promo/iklan yang dipromosikan. Contoh, Hunian Terjangkau Untuk Millenials 1M langsung huni. Nah, kalo kita cash keras, kita bisa membayarkan kurang dari 1M tersebut atau paling mahal pun pasti di 1M (exclude pajak). Jika kita memang ada dana nganggur dan tidak ada alokasi untuk perputaran bisnis dan semacamnya, bolehlah langsung saja Cash Keras. Tapi di jaman sekarang, apalagi yang pekerja dan ingin membeli sepenuhnya dari pendapatannya, pasti tidak bisa memenuhi ini. Kecuali pendapatan mencapai 100 juta per bulan.

4. Cash Bertahap

Berikutnya adalah option cash bertahap, keuntungan dari cash bertahap adalah termasuk yang zero interest. Karena langsung mengunci nominal full nya, dan lebih ringan karena tidak transaksi full amount pada satu transfer, tetapi dipecah dalam beberapa waktu walaupun jangka waktunya ngga terlalu lama, jadi pilihan ini bisa dipilih jika memang kita sudah ready dananya dan dengan nominal yang sesuai. Sangat tidak disarankan bila melunasi dengan uang pinjaman, apalagi pinjaman yang ada interest.

5. Kredit Kepemilikan Rumah/Kredit Kepemilikan Apartment

Option satu ini lebih memungkinkan dan lebih marak menjadi metode pembayaran yang dipilih. KPR/KPA memiliki kelebihan waktu pelunasan yang panjang sehingga nominal cicilan menjadi bisa disesuaikan. Lama cicilan tergantung program dari bank yang bekerjasama biasanya ada pilihan dari 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, hingga 25 tahun bila masih berumur 25 kebawah. Salah satu kelebihan kalo ambil yang jangkanya lebih panjang yaitu, nominal cicilan lebih affordable tapi perlu diketahui, ketika dihitung secara keseluruhan angka awal misalkan rumah 1M tapi ketika kita ambil di 15 tahun KPR, total yang didapat bisa mencapai 1.7M. Walaupun masih tetap untung jika pertumbuhan harga property dan tanah meningkat konsisten. Darisini kita bisa tentukan nih, misalkan mau ambilnya KPR/KPA, gw saranin sih pilih nya landed house, soalnya harganya lebih oke dan masih naik. Sedangkan apartment saking supply nambah terus jadi harga bukannya naik malah stagnan bahkan turun. Kembali lagi tujuan awal memiliki hunian nya seperti apa. Last but not least, untuk KPR/KPA bisa lolos dengan lancar, pastikan nominal cicilan tidak melebihi 30% dari pendapatan selain itu ketika awal mengajukan KPR, ada biaya KPR sebesar 4-6% dari plafon yang diajukan. Wah lumayan ya 4-6% buat apa aja kah itu? Secara garis besar biaya yang diambil bank untuk keperluan perjanjian, PNBP, admin, asuransi, appraisal, provisi dan untuk biaya notaris untuk keperluan pajak, BPHTB, PNBP, dan akta.

Things to know about cash outflow option

1. Belilah apartment bila tujuan untuk ditinggali dan bukan untuk take profit jual beli.
2. Belilah landed house bila ada kemungkinan untuk pindah dalam 10-20 tahun kedepan. Chance to take profit juga sangat mungkin.
3. Keliling dahulu lingkungan lokasi yang diincar, cek apakah masih banyak lahan yang akan dibangun untuk perumahan atau bangunan apartment, karena hal ini mempengaruhi value added kedepannya. (komposisi lingkungan, keamanan, public places)
4. Bila mau KPR/KPA, best option itu DP dengan nominal cukup besar, supaya nominal yang dicicil bisa semakin terjangkau, dan jangan buru-buru dalam membeli hunian.
5. Sediakan at least 10% dari nominal Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan (PPJB) untuk biaya lain-lain.

Cash Inflow/Uang Masuk

Sesuai judulnya, part ini adalah semua yang kita terima sebagai imbal balik dari jasa/barang yang kita berikan. Jenis-jenisnya bisa dibagi jadi dua jenis yaitu pendapatan yang tetap dan pendapatan tidak tetap.

Pendapatan tetap contoh mudahnya yaitu gaji/penghasilan bulanan. Untuk menentukan pendapatan tetap sangat mudah bila kita berstatus karyawan pada suatu perusahaan. Tetapi bagi kita yang berprofesi wiraswasta, setiap bulannya cenderung tidak sama atau fluktuatif. Untuk yang wiraswasta atau yang berpenghasilan tidak tentu, bisa diambil nilai minimum dari kurun waktu setahun berjalan dan juga performa bulan yang sama di tahun sebelumnya bisa digunakan sebagai patokan sebagai pendapatan tetapnya. Walaupun dengan keadaan pandemic saat ini menyebabkan angka perkiraan tersebut jadi tidak valid karena situasi ekonomi yang sangat berbeda dan cenderung menyulitkan untuk banyak industry kecuali farmasi, Kesehatan, vitamin, dsb. Selain itu ada juga investasi yang bisa dikategorikan sebagai pendapatan tetap, contoh interest dari Obligasi Negara, Peer to peer lending, dan lain sebagainya yang fix setiap bulannya.

Kemudian pendapatan tidak tetap contohnya yaitu pendapatan dari bisnis dan pendapatan lainnya yang belum terlihat pattern setiap bulannya, contoh bila kita sudah memiliki customer langganan, maka kita bsa tau setidaknya pattern konsumsi mereka seperti apa, dan bila merupakan customer baru dan bisnis baru. Hal itu akan sulit ditentukan, dan masuk ke kategori pendapatan tidak tetap. Banyak juga investasi yang bersifat tidak tetap interestnya. Contohnya adalah emas, reksadana, saham, cryptocurrency, foreign exchange, dsb. Investasi yang seperti ini tingkat resikonya pun beragam, jadi pilih yang sesuai risk profile kita masing-masing ya, supaya tidak jadi stress dalam menjalaninya. Karena Kesehatan itu juga adalah bentuk investasi kita di masa depan.

Things to know about cash inflow option

1. Bila kita sudah menemukan angka pemasukkan yang wajar dan pasti kita dapatkan setiap bulannya, ini bisa menjadi pertimbangan untuk alokasi cicilan dan berapa lama waktu pelunasan huniannya.
2. Dalam konteks kepegawaian, kenaikan gaji bukanlah hal yang pasti, tetapi inflasi itu pasti. Jadi perlu menjadi pertimbangan.
3. Dalam konteks investasi, di saat ini masih banyak peluang investasi yang terbuka karena harga yang lagi jatuh. Tapi tetap waspada karena ada kemungkinan penurunan ekonomi lebih lanjut khususnya Indonesia.
4. Spend as little as you need, and don’t spend what you can’t afford. Melakukan pengaturan hari ini, akan menciptakan hari esok yang membahagiakan.

Jadi di cek finansial ini, semoga bisa membuka pikiran atau sekedar menambah pengetahuan kita semua. Pastinya setiap dari kita tidak mau gagal di tengah jalan kan, maka dari itu pentingnya perencanaan dan strategi untuk kehidupan kita. Keuangan juga termasuk apalagi bila memutuskan untuk membeli hunian tertentu, karena nominalnya cukup besar dan tidak fluid seperti kita beli baso di pinggir jalan.

Keadaan property dan tanah di Indonesia sedang mengalami stagnan dari tahun kemarin, ditambah dengan keadaan pandemic menyebabkan peningkatan harga property atau tanah sirna bisa kita lihat. Banyakpun developer yang suffer di kuarter 2 dan 3 di tahun ini, banyak proyek yang mundur atau bahkan gagal launching. Oleh karena itu bertebaran diskon dan promo untuk memikat para pembeli untuk melakukan transaksi supaya roda perekonomian pun bisa terstimulisasi. Beruntung Indonesia masih tergolong baik dalam menanggapi perekonomiannya, tetapi bila bicara soal Kesehatan, tidak sebaik itu. Melihat rasio dokter dan cakupan rumah sakit di Indonesia yang masih minim dari jumlah rakyatnya, sangat menjadi tantangan dalam menghadapi pandemic ini.

Mari kita hargai tubuh kita dan keluarga kita dengan #stayathome. Kepedulian kita akan membawa dampak dalam perkembangan dan penuntasan pandemic ini di Indonesia. Selamat beraktivitas.